︿

楼市:7大“杠杆之城”诞生了!半价买房是吸引人才还是救楼市?真相是……

字号+ 作者:admin 来源:华夏资本联盟综合 2019-04-25阅:618

摘要:有7个城市的“楼市杠杆率”超过了120%,“冠军”城市2018年杠杆率甚至高达172%。

楼市:7大“杠杆之城”诞生了!


有7个城市的“楼市杠杆率”超过了120%,“冠军”城市2018年杠杆率甚至高达172%。

临近4月底,绝大部分城市都已经公布了“2018年统计公报”,这给我们观察各地的“楼市杠杆率”提供了一个绝佳的机会。

本文试图通过“住户贷款”占“住户存款”的比重,来衡量一个城市的“楼市杠杆率”的高低。

所谓“住户”,指的是居民家庭、个人。住户存款,是居民的储蓄存款。住户贷款,是居民以家庭、个人方式向银行申请的贷款,虽然名义五花八门,比如旅游、装修、买车、留学等等,但中国人都知道,这些贷款绝大部分跟买房有关。

可以这样说,把“住户贷款”视作“居民购房负债”是合适的,而且只会缩小真实的“购房负债”,而不会夸大。因为中小企业主还可以通过经营贷方式套取银行资金买房子,这部分贷款未计入“住户贷款”。至于购房者向亲朋好友的借款,更没有包含其中。

在统计公报里,几乎所有的城市都公布“住户存款”,但很多城市不公布“住户贷款”。我根据统计局、央行各地分行等网站查询的数据,给主要城市排出了一份“不完全榜单”:

厦门 172%

深圳 144%

杭州 137%

南京 129%

合肥 127%

珠海 124%

惠州 121%

苏州 108%

广州 102%

长沙 94%

宁波 93%

温州 83%

青岛 81%

上海 78%

济南 75%

海口 73%

哈尔滨 57%

呼和浩特 56%

北京 53%

大连 48%

西宁 33%

可以看出,有7个城市的“楼市杠杆率”超过了120%,这7个城市可以视为“杠杆城市”,他们的负债率都是比较高的。

厦门连续几年都蝉联“楼市杠杆率”的冠军,2018年达到了172%,遥遥领先其他城市。

 

 

 

上图是厦门的详细数据。这个城市居民存款只有2680亿元,但居民贷款就达到了4615亿元。整个城市的“居民净存款”为负的1935亿元。

根据官方数据,厦门常住人口为411万人,这样我们可以算出:厦门人均负债11.22万元,人均净存款为“-4.65”万元!

 

 

 

深圳是“杠杆亚军”,杠杆率为144%。上图是深圳详细数据,可以看到深圳人“住户贷款”接近2万亿,这是一个非常令人震撼的数据,如果按照深圳实际2200万人口计算,人均负债9.1万元。深圳的“住户净存款”为“-6133”亿元,人均“净存款”为“-2.79”万元。

由此看来,厦门和深圳两个城市的居民,都是“大负翁”!

 

 

 

杭州是“杠杆率”上升最快的城市(见上图),2017年末杠杆率只有111%,到2018年末就达到了137%,年增速高达26个百分点。

而深圳在过去一年里,“楼市杠杆率”下降了0.5个百分点;厦门则从2017年的181%下降到了2018年末的172%。

从目前的势头看,到2019年末的时候,杭州有望超过深圳成为“楼市杠杆第二城”!2018年,杭州卖地收入超过2400亿元,高居全国第一。开发商疯狂拿下的土地,正在迅速转为杭州人的负债。

南京2017年的杠杆率为124%,2018年上升为129%,增长态势也比较明显。

合肥2017年楼市杠杆率一度达到过131%,2018年下降到了127%,降幅为4个百分点。

珠海在过去一年里,杠杆率几乎没有发生变化。

惠州是“7大杠杆城市”里,“杠杆率”上升第二快的。2017年杠杆率为104%,2018年上升到了121%!

苏州2017年末的“楼市杠杆率”为105%,过去一年上升了3个点,达到了108%。最近几个月,苏州楼市非常火爆,估计2019年末“杠杆率”会有上升。

广州“楼市杠杆率”在过去一年里也有明显上升,2017年末为92%,2018年末突破了100%,达到了102%!

楼市杠杆率突破100%的城市,至少还有福州,但没有查到具体数据。

那么问题来了:“楼市杠杆率”的高低意味着什么?为什么北京、上海的杠杆率不高?

我的看法是:

1、由于居民金融资产分布的方式发生了巨大变化,很多人的存款未必放在银行账户里,而是买了理财、信托、股票,或者存放在支付宝、微信里,所以“住户存款”近年来有被分流的趋势。在研究“楼市杠杆率”的时候,要注意这个因素。

人口老化的城市居民理财方式比较陈旧,这类城市在计算楼市杠杆率的时候,“分母”就会显得大一些;人口年轻的城市,理财方式多样,楼市杠杆率的“分母”就会小一些。

2、“楼市杠杆率”偏高,意味着一个城市居民在买房问题上比较激进。如果杠杆率在短期上升较快,比如杭州,就要留意了。“杠杆率”快速上升,可能意味着“潜在购房者”在减少,未来房价上涨动力可能减弱。

3、“杠杆率”低未必是好事,这可能意味着新增外来人口不多,或者在减少。比如哈尔滨、大连、西宁,这些城市的“老市民”大多有房子,如果新增人口偏慢,就会造成杠杆率偏低。

北京有点例外。这个城市汇聚财富的能力非常强,而北京人似乎也更偏爱存款,事实上2018年北京拥有的3.4万亿“住户存款”竟然有超过2万亿存了“银行定期存款”,说明北京人——第一是有钱,第二是理财观念老化。在北京,虽然房价非常贵,但一次性付款比例是大城市里最高的,这就造成了北京“楼市杠杆率”显著偏低。

4、厦门、深圳、杭州、南京、珠海等“杠杆城市”,恰恰是人口增长比较快的城市。年轻的新移民来了之后,除了租房就只能购房。在这些城市里,“拼一代”占比高,只能增加负债。

所以,虽然“楼市杠杆率”高的城市,看起来房价好像比较危险,或者生活压力较大,但也证明这些城市有活力,能吸引外来人口。

5、从居民负债总额上看,上海、深圳、北京、广州位居前四,总负债分别是:

上海:22275亿元

深圳:19943亿元

北京:17868亿元

广州:16776亿元

四大一线城市里,深圳人均负债高居第一,显然是“生活压力最大”的城市。要知道,深圳全市有清晰产权的住宅不过200万套,小产权房、军产房是无法贷款的。这样,深圳每套存量住宅平均的贷款高达100万元。这的确是一个奇观!

所以,如果你的朋友在深圳生活,你一定要对他好,他真的不容易!

当然,还有厦门。    *本文作者:刘晓博,来源:刘晓博说财经

半价买房是吸引人才还是救楼市?真相是…… 

近日,各地引进人才新政再度升级。比如,呼和浩特市提出符合条件的本科及以上学历应往届毕业生可半价买房,宁波市引进人才可获最高60万元购房补贴和800万元安家补助。与此前一些地方纷纷放开落户限制相比,近期新政无疑更具有“含金量”。但是,很多人也担心,各地从给户口到“给钱”,会不会变相刺激楼市?

引进高素质人才对城市未来发展的重要性不言而喻。之所以“引进人才大战”不断升级,是由于西安、南京、合肥等先行者已经尝到了甜头。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,宁波人才政策与全国各大城市的逻辑一样,目的在于积极导入优质人才,以优化人口结构和提振经济发展水平。近期的人才政策出发点都是“引智”而非“救市”,本身与楼市没有关系。

从宁波出台的政策看,除了引进一般劳动力外,希望招来能带动一地企业甚至一个行业发展的高层次人才才是政策的“醉翁之意”。比如,能拿到800万元安家补助的顶尖人才包括两院院士、诺贝尔奖获得者、世界500强企业首席技术官等。数据显示,2018年宁波新引进顶尖人才48人、领军人才160人,均实现翻番增长。

虽然相对整体房地产市场而言,高层次人才推动房价的作用十分有限。但是,放在全国楼市“小阳春”情况下,拿出“真金白银”吸引人才买房落户还是会让人浮想联翩。客观地说,相关政策可能会刺激楼市交易,应避免人才政策绕开限购并由此带来住房交易活跃现象,防范房价炒作等风险。

中原地产首席分析师张大伟表示,过去两年全国多座城市房价出现了反弹,其中大部分城市都发布了力度空前的人才政策,人才政策的确影响了房地产市场的稳定。特别是部分二线城市,房价上涨加速,原因之一就是人才政策变相放开了限购等政策。

按照通常的住房消费观念,不论哪一级别的城市,年轻人是租赁市场的主力人群。发布政策推动进入买房市场的透支行为会成为市场炒作的理由。比如,呼和浩特这次出台的政策仅在呼和浩特科技城范围内施行,5年内不得上市交易等。按照政策真实符合标准的购房者少之又少,但针对刚毕业3年内的大学生鼓励购房,这一点还是透露出当地对房地产市场的态度。

国家统计局最新发布的3月份70城房价数据显示,3月份有60多座城市新建商品住宅价格环比上涨。4月19日,中共中央政治局会议再次要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

稳定房地产市场可不是说说而已,在有决心的同时,也要有手段。比如,最近北京的国管公积金政策开始趋严,对二套房执行“认房又认贷”政策。

作为风向标,一线城市楼市的风吹草动都可能影响全国。日前公积金政策调整,更多显示了北京不折不扣地落实中央相关政策精神。同时也说明,地方政府针对炒作之风抬头现象,可以随时出手干预,稳定市场预期;而且要早发现、早出手,不要等失控时再匆忙应对,导致房价出现大起大落的情况。经济日报  杜铭 李瞳 

这些城市或会停止供地!看看有你的家乡吗?

2019年3月份,100个城市新建商品住宅存销比(库存去化周期)为10.2个月,这也意味着市场消化完这些库存需要10.2个月。

一城一策背景下,住宅用地供应会有怎样的走向?你的城市会减少供地吗?

4月24日,上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城库存报告》,给出相应答案。

根据报告定义:城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目,包括期房和现房。截至2019年3月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米,环比下降0.7%,同比增长3.0%。

报告指出,2019年3月份,100个城市新建商品住宅存销比(库存去化周期)为10.2个月,这也意味着市场消化完这些库存需要10.2个月,该数值相比2月份10.5个月有所减少。

分城市来看,消化周期在36个月以上的有两城,包括三亚和大厂。消化周期在36-18个月的有14个城市,包括厦门、漳州等城市。消化周期在18-12个月的有33个城市,包括常州、兰州等城市。消化周期在12-6个月的有38个城市,包括景德镇、西安等城市。消化周期在6个月以下的有13个城市,包括中山、南通等城市。

而联系到近日自然资源部再次强调的“五类供地”政策,这一数据被认为会在一定程度上反映上述城市土地市场的未来走向。

日前,自然资源部办公厅下发通知要求,做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。通知要求各地制定实施本年度住宅用地分类调控目标。地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市),根据商品住房库存消化周期(截至2019年3月),结合本地土地市场实际,切实优化住宅用地供应,实施差别化调控政策,在上年住宅用地供应分类调控目标基础上,调整确定2019年住宅用地供应“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标。

其中,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要适当减少供地;18~12个月的,维持供地持平水平;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

而根据易居研究院的整理,按照“五类”调控划分法,受其监测的100个城市中,未来供地可能发生如下变化:

 

其中,需要停止和减少供地的城市有:

供地节奏可能需要持平和增加的城市有:

 

而可能需要显著增加并加快供地的城市有:

数据来源:易居房地产研究院   21世纪经济报道   宋兴国 


1.本站遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;2.本站的原创文章,请转载时务必注明文章作者和来源,不尊重原创的行为我们将追究责任;3.作者投稿可能会经我们编辑修改或补充。

网友点评
微博 微信 QQ空间